沪公司与宝公司商品房委托代理销售合同纠纷案

【案情】

     2012年6月21日，江苏省扬州市中级人民法院受理原告沪某房地产顾问有限公司（以下简称沪公司）与宝应县某房地产开发有限公司（以下简称宝公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案。沪公司要求宝公司支付商品房销售代理佣金及溢价4766605元，并赔偿损失200000元，承担本案诉讼费，合计500余万元。

经法院审理查明：2009年8月3日，宝公司与沪公司签订《某项目代理服务合同》，包括合同正文及三个附件。由宝公司委托沪公司按合同约定进行全案营销代理服务工作，并明确了双方的权利义务。2011年1月10日，宝公司与沪公司签订第一份补充协议中载明：沪公司已经高质量完成项目一期尾盘及二期已开盘部分的销售工作。为保证顺利完成后期开盘的销售计划，双方达成三点一致意见。2011年8月5日，双方签订第二份补充协议中载明：关于项目销售结佣事宜，经协商达成四点共识。后来，双方因确认一期、二期销售商品房总套数和佣金及佣金溢价的计算基数等事项产生分歧，诉至法院。

【调解结果】

在案件审理过程中，经扬州市中级人民法院主持调解，原告与被告达成如下协议：一、双方确认：宝公司已经支付沪公司销售人员工资54340元，剩余54340元由宝公司代为支付，销售人员与沪公司的其他争议与宝公司无涉；二、上述宝公司支付及代为支付的款项与应给付沪公司的佣金及溢价款冲抵后，宝公司于2013年1月20日前总计还应一次性给付沪公司20万元，沪公司就其代售的商品房佣金及溢价款等费用不得再向宝公司主张；三、沪公司应在2013年1月15日前将未付款发票（按35万开具）出具给宝公司；四、任何一方逾期履行上述义务，则自愿承担5万元违约金；五、双方按上述内容履行完毕后就本案再无其他争议。本案中江苏申明律师事务所的代理律师为委托方（宝公司）减少损失400余万元。

【评析】

佣金是指经纪人（房产中介）在为委托人（买房人或卖房人）提供订约机会或充当订约介绍人，完成委托人的中介服务后，由委托人支付的劳动报酬。因此佣金是房屋买卖活动中中介的劳务所得，经纪人完成经纪活动后，有权按照合同约定收取佣金。收取佣金的标准，以双方约定或参照商业惯例为准，不得违反国家法律、法规和政策。（反不正当竞争法）第8条第2款的规定在法律上明确了合法的中间人可以通过合法的服务获得合法的佣金。（暂行规定）第7条第1款更明确规定：“经营者销售或者购买商品，可以以明示方式给中间人佣金。经营者给中间人佣金的，必须如实入帐；中间人接受佣金的，必须如实入帐。”同时，为区别佣金和折扣、回扣的界限，第2款对佣金的概念作了规定，即“本规定所称的佣金，是指经营者在市场交易中给予为其提供服务的具有合法经营资格的中间人的劳务报酬”。2009年8月3日，沪公司与宝公司签订的商品房委托代理销售合同，双方均已实际履行了相关义务，但因为佣金计算方法问题发生纠纷。沪公司认为一期销售额中有三笔总计133234元应为阁楼、车库、储藏室的销售金额，纳入佣金的计算基数，而宝公司认为此三笔销售没有合同记载，不应作为佣金的计算基数；沪公司认为二期销售有四户，总价206458元应纳入佣金的计算基数，而宝公司认为这四户没有对应的合同，不能作为佣金的计算基数。作为宝公司代理律师受理案件后，认真查阅有关资料，依据合同法相关规定，据理力争，最终为委托方避免了实际损失。

【相关法律规定】

《中华人民共和国合同法》：

    第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 
      第三百九十七条 委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 
       第三百九十八条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 
            第三百九十九条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 
      第四百条 受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。 
       第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。 
      第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 
      第四百零三条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 
       受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 
       委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 
     第四百零四条 受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 
      第四百零五条 受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 
      第四百零六条 有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 
    受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 
       第四百零七条 受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。 
       第四百零八条 委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此给受托人造成损失的，受托人可以向委托人要求赔偿损失。 
       第四百零九条 两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任。 
       第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 
       第四百一十一条 委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。 
        第四百一十二条 因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。 
       第四百一十三条 因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止的，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施。 
     

（供稿单位：江苏申明律师事务所）